出租人能否以租赁合同纠纷要求次承租人腾房支付占用费
作者：张印富律师
图片来源于网络，与正文无关，侵删在商务地产租赁合同中，往往存在着出租人与承租人、承租人与次承租人（转租）多个租赁合同关系。出租人与次承租人没有直接的租赁合同关系，但次承租人实际占有使用房屋。若出租人与承租人房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人能否依据租赁合同要求次承租人腾房并支付占用费？实务案例判决结果不尽相同。
张印富律师认为，房屋租赁关系的存在是承租人占用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占用租赁房屋的合法依据。出租人与承租人租赁合同无效、期满终止或解除后，承租人已无占用租赁房屋的合法依据，次承租人亦失去占用租赁房屋的合法依据。出租人既可以基于租赁关系要求承租人返还，也可以基于所有权要求承租人返还。但合同具有相对性，出租人与次承租人无租赁合同，出租人以租赁合同纠纷起诉要求次承租人腾房并支付租金，存在无合同依据的风险。出租人可以基于所有权向次承租人主张腾房和支付占用费。在此援引笔者承办的一起案例予以解析，以飨读者。
年，甲商场与乙公司签订《房屋租赁合同书》，约定：甲商场将位于xx号大厦xx层整层楼房出租给乙公司，允许其分租转租。之后，乙公司将所租的大厦商城分隔装修，分别转租给了丙商户等用于经营。后乙公司未按时向甲商场给付租金，甲商场诉至法院，要求解除与乙公司签订的《房屋租赁合同》，法院经审理判决：双方签订的《房屋租赁合同》于年10月解除。
该判决生效后，甲商场要求次承租人丙商户腾房并支付占用期间的租金，丙商户以其与乙公司签订的《房屋租赁合同》未到期，且已向乙公司足额支付了全部租金，在未退还租金的情况下，拒绝向甲商场腾房和支付租金。甲商场遂以房屋租赁合同纠纷案由向法院起诉，要求丙商户腾房、支付占用期间的租金。
丙商户委托代理人张印富律师认为：甲商场与乙公司签订的《房屋租赁合同》未到期已解除，乙公司与次承租人丙商户亦签订了《房屋租赁合同》，该合同不违反法律禁止性规定。虽然案涉房屋系丙商户从乙公司转租而来的甲商场出租给乙公司的房屋，但甲商场与丙商户之间不存在租赁合同关系，且丙商户已向乙公司足额支付了租金。丙商户对甲、乙之间的纠纷并不知情，甲、乙亦未通知或追加丙商户参与法院审理。甲商场又以租赁合同纠纷为由起诉丙商户腾房支付占用租金，无合同和法律依据，主体不适格，应当依法驳回。
法院经审理，采纳了张印富律师的代理意见，裁定：驳回甲商场的起诉。
商务地产房屋租赁合同看似简单，实则涉及主体多，法律关系相对复杂，发生纠纷后涉及利益额大，稍有不慎，可能造成更大的损失。透过本案有以下几点值得注意：
1、原告甲商场是该大厦的所有权人，在该大厦租赁合同中，明确允许乙公司分租转租，故本案可认定为合法租赁。
2、甲商场与乙公司的租赁合同是原有的租赁关系，乙公司与丙商户的租赁合同是转租关系，二者是两种不同的法律关系。虽然被告丙的租赁是经原告甲同意的，但原告甲与被告丙不存在直接的租赁关系。因此，原告甲直接以房屋租赁合同关系向被告丙要求腾房支付租金，没有合同依据。
3、甲商场既是房屋出租人，也是房屋所有权人，既可以基于租赁关系选择债权之诉，也可以基于所有权关系选择物权之诉，二种选择所依据的法律不同。在作出选择时，需要根据相对主体作出正确的选择。
4.合同具有相对性。在出租人与次承租人不存在直接的租赁合同关系时，出租人依据租赁合同要求次承租人腾房并支付占用费，存在没有合同依据不予支持的风险；但可以基于所有权的规定提出相关主张。
张印富律师，北京市盈科律师事务所（北京总部）股权高级合伙人，党委委员，盈科全国合同法律专业委员会主任。从事法律工作二十余年，擅长承办重大疑难民商事合同、公司股权类法律事务，曾在电视《法制与经济》栏目做法律专家点评、曾任中央电视台《我是大律师》、山西电视台《顶级咨询》栏目律师，担任多家公司法律顾问，先后获得北京市朝阳区律协优秀共产党员、全国服务中小企业发展优秀律师等荣誉称号，在业界有良好口碑。擅长业务领域：民商合同公司股权刑民交叉企业法律顾问。
座右铭：戴着荆棘的王冠，握着正义的宝剑，视一切险阻诱惑为无物，在法律面前人人平等，为迷茫的朋友指点迷津，让无望的结局柳暗花明。
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