新京报讯（记者吴娇颖李玉坤黄哲程）正在召开的北京市第十五届人大三次会议上，老旧小区改造及物业管理是不少代表热议的话题。
据北京市住建委介绍，截至目前，北京已确认的个老旧小区综合整治项目全部建立了管理机制，其中有个计划改造后实施专业化物业管理并收费。
目前，《北京市物业管理条例》也已纳入立法计划。年，北京将提前谋划实施条例相关工作，推进住宅专项维修资金改革，围绕物业管理重点问题大力组织开展试点工作和专项治理。
针对老旧小区物业如何规范管理的问题，多名人大代表表示，目前北京多个老旧小区，仍存在基础设施欠账多、物业收费不标准、公维基金缺失严重等物业问题。
代表建议，可在老旧小区改造中考虑实行商业化改造，参考推广“劲松模式”；实行多重协商，形成居民共治的“社区议事厅”机制；在业委会缺失时，可通过成立物业管理委员会履行相关职责。
三位市人大代表做客新京千龙访谈间，就老旧小区物业管理问题进行讨论。新京报记者吴江摄
老旧小区产权多样，基础设施欠账多
北京市人大代表、石景山区首钢矿山街道居民管理委员会主任安丽娟介绍，目前大部分老旧小区存在着公共基础设施陈旧、欠账多的问题。“比如水、气、电、热等管线年久失修，居民上下楼设施和无障碍设施缺乏，墙皮脱落，小区环境脏乱差，门禁、监控系统设施普遍损坏等。”
“北京大部分老旧小区形成于上世纪20年代到80年代期间，为保证职工住有所居，政府部门、央企、社会企业等实行自建房屋。80年代政企分离、政社分离后，许多企业不愿再管社会职能的事务，老旧小区失管的现象就出现了。”安丽娟解释说。
她表示，由于年代久远，老旧小区产权形式多样，有的由原来的单位房改成了自有产权商品房，有的还是房改房，也有公租房、安置房，使得同一小区出现多家单位管理不同物业的混乱局面。
“部分管理单位只对本楼内进行服务，对社区内公共区域管理投入过少或者不投入，小区内绿地、停车等公共事务管理机构不存在，公共区域管理责任不明。”安丽娟说。
物业收费不透明，缺乏统一标准
此外，安丽娟介绍，老旧小区整治实施过程中，由于涉及项目多，居民往往难以形成统一共识，比如加装电梯、上下水改造等。
“即便是在改造完成后，由于居民原来长期享受原产权单位或街居代管的无偿服务机制，造成参与管理的自觉性不强，缴费意识较差，导致小区基础设施日常维护、垃圾清运等也出现资金不足。”安丽娟说，这就导致许多物业公司不愿意进驻。
在一些有物业的老旧小区，也存在物业服务标准不明确、服务收费不透明的问题。
“比如保洁、保安、停车管理、维修等，都应该设立统一的物业服务标准。”北京市人大代表、石景山区八角街道特钢社区居委会主任毛亚静认为，物业公司应该在提供服务前，将服务事项向居民进行公示，比如能承接多少物业服务，每项服务单价是多少，都应该接受居民的监督，“这样居民才会买单，才会愿意接受市场化服务。”
《北京市物业管理条例（草案）》中也明确，业委会或者物业管理委员会应当代表业主与物业单位就服务内容、标准和费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
公维基金缺失，运营不够制度化
此外，还有大部分小区存在公共维修基金缺失和运营不够制度化等问题。
“同一物业、相同机构的房屋，因国家房改政策实施，产生了不同性质的房屋，造成物业管理收费标准差异，公共维修基金提取标准不统一，有的租赁房、空房没有公共维修基金。”安丽娟说，这就导致小区日常设施维修等问题无法有效解决，一定程度造成日常管理问题频发。
北京市人大代表、北京市君合律师事务所主任肖微认为，目前全市范围内都存在公共维修基金运营不透明、不够制度化的问题。“公维基金的申请流程、使用范围、由谁缴纳、如何监督等，都应该在立法上明确下来。”
《北京市物业管理条例（草案）》明确规定要建立专项维修资金，用于物业共有共用区域、部位或者设施设备保修期满后的维修、更新、改造。专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会或者物业管理委员会应当及时通知、督促业主按照届时适用的标准补足专项维修资金。
对于一些没有公共维修基金的小区，肖微表示，可考虑通过公共预算的方法来解决，“总之，一个生活小区不可能完全没有日常维护，没有后续保障，否则将陷入无序状态，甚至出现许多安全隐患。”
建议1
老旧小区试点实行商业化改造
“房子是不断老化的，必须建立一套持续的资金注入机制。”肖微建议，老旧小区需要有资金进入进行适度运营，加上政府补贴的扶持，通过一定的办法逐渐进行商业化改造。
毛亚静认为，朝阳区劲松北社区引入社会力量探索推进老旧小区综合改造和有机更新的“劲松模式”值得学习，“这应该是未来老旧小区改造的一种趋势。”
年8月，朝阳区劲松北社区示范区改造完成，该社区将劲松一区、二区作为先行试点，由社会机构投入改造，通过后续的物业管理、服务的使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，形成社会机构对城市老旧社区改造介入的吸引点，共同探索社区的长效管理。
据悉，劲松北社区在改造中，通过提前入户走访、召开评审会等深入了解居民需求，针对居民最迫切希望改善的内容，“对症下药”制定改造方案，并盘活闲置的存量空间，引入了社区食堂、卫生服务站、美好会客厅、自行车棚等便民业态。
“这种模式强调的是改造前期的投入，政府可以给予一部分补贴，与吸引的社会资本相结合，共同投入社区改造，后期通过服务和运营来进行回收，形成一个良性的循环。”毛亚静说。
此前，北京市住建委主任王飞表示，未来相关部门将在政策上支持社会资本进入老旧小区，让社会机构的运营围绕群众的实际需求，和居民的日常消费结合起来。
建议2
业委会缺失时成立物业管理委员会
“时间长了房子破旧是很正常的，但一个小区的房产能否存续，取决于有没有后续的维护或者更新。无论如何，在居住社区中物业不应该缺位。”肖微认为，产权关系、组织体系、主体和聘用物业的关系、权利义务等，都应该通过立法明确下来，形成一套运行的机制。
在《北京市物业管理条例（草案）》中，对业主如何成立业主大会、选举产生业主委员会进行了规定，并首次明确，街道办事处、乡镇人民政府可以组织物业管理区域内的业主和有关单位成立物业管理委员会。
“业委会的成立、运营，以及和物业的关系，这些年已经出现了很多这方面的争议和麻烦。这需要通过立法明确下来，通过业主委员会等形成居民自治的能力。”肖微表示，物业管理条例出台后，小区物业运营的基本机构、权利义务等将会在立法层面确定下来，形成良性运转。
肖微建议，在一些老旧小区物业失管、业委会无法成立的情况下，应该由政府来承担部分组织功能，比如街道办事处或乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，组织业主共同决定物业管理事项。“小区内公共区域的产权由业主共同拥有，是其他人不能侵占的，它怎么使用应该通过业主委员会共同决定，在业委会缺失的情况下，可以由政府组建机构体系来进行运营。”
建议3
形成居民共治的“社区议事厅”机制
今年政府工作报告提出，建立健全社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业等共同参与的议事沟通、协同治理机制，将物业服务管理纳入社区治理体系。同时完善群众参与机制，办好社区议事厅等多种平台，鼓励更多居民参与社区事务。
安丽娟认为，对于一些多产权的老旧小区，应该形成社区党建引领的居委会、业委会、物业单位共同协商的工作机制，定期收集和反映小区居民的意见和建议，形成良性互动。
毛亚静介绍，石景山区一些社区设立的“老街坊议事厅”，就是老街坊为解决社区治理共同献策献智的出口，同时也是政府倾听百姓意见的场所。
“老旧小区的改造更新也好，或者一些物业服务项目也好，都是自下而上的，最应该吸纳的就是居民的意愿，应该通过居民共同的讨论，来形成最终的社区决策。比如老旧小区更新实行“菜单化”，在可选的菜单项目中，居民想改什么，缺什么、补什么，都应该充分尊重居民的意愿。”毛亚静说，只有在尊重居民意愿的基础上，改造才能顺利，改造成果才能受到欢迎。
“比如之前我们小区存在绿化缺失的问题，后来计划实施一个社区花园改造项目，这个小花园怎么规划怎么设计，先充分征求了咱们老街坊的意见，同时也请专业的规划师来进行规划，这样改造后效果就特别好，后期居民也非常积极进行绿地认养。”毛亚静建议，通过推进这种居民共商议事机制，将更有利于老旧小区在改造更新中形成物业管理长效机制。
新京报记者吴娇颖李玉坤黄哲程
协作记者吴江
编辑樊一婧校对李立军