来源：中国金融
在很多人心里，对即将落地的《民法典》是既“熟悉”又“陌生”的。
“熟悉”的是，《民法典》囊括了个人生活的方方面面，从物权到合同，从人格权到家庭婚姻，从继承到侵权责任，这些与人们的生活息息相关；而“陌生”的是，《民法典》里有许多创新，新规之下，很多做法都与以前不同了。
下面，让我们将视线聚焦在房产领域，通过几个案例的分析，看看《民法典》下的房产新规都有哪些变化。
案例一：抵押房产出售的“行”与“不行”
●《民法典》新规
《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
●案例介绍
年7月，张三与北京某房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定张三购买该房地产公司的商品房一套，总价款万元。合同签订后，张三于年支付全部购房款，该房地产开发公司也依约交房给张三。
年4月，张三以北京某房地产公司在合同签订前，已将该房的土地使用权抵押给他人为由，诉请法院确认合同无效，要求将房屋退回给房地产公司，由房地产公司返还购房款万元。
经查，该房地产公司于年将上述房产抵押给了案外人李四，并办理了抵押登记，但房地产公司在签订《商品房买卖合同》时，并未告知抵押权人李四。
本案的争议焦点在于，抵押人北京某房地产公司在出售房屋给张三时，未将房屋已办理抵押登记的情况告知张三。那么，这种情况是否影响抵押合同的效力呢？
依照《担保法》第四十九条的规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”
本案中，北京某房地产公司出售房屋时，未告知买受人张三所售房屋已抵押的情况，也未告知抵押权人李四，应认定《商品房买卖合同》无效。
●案例分析
根据《担保法》的规定，为了更好地保护债权人的利益，如果房屋经过抵押，原则上该被抵押的房屋不能再次转让，除非经过抵押权人书面同意。
而《民法典》生效后，被抵押房屋的出售无需再经过抵押权人的同意，抵押人仅需履行通知义务，即可出售被抵押的房屋，但抵押权人的优先受偿权与物上代位权利并不因此而消灭。
我国法律对抵押人在抵押期间转让抵押物行为的限制，经历了由“同意转让”到“通知转让”的过程。
这是否意味着，在未来二手房买卖过程中，我们可以缩减“赎楼”的过程，通过当事人与银行签订相关的变更协议，而达到过户房屋、拿到房屋所有权证的目的？这方面，还留有较大的立法空间。
案例二：公共维修资金的“用”与“不用”
●《民法典》新规
《民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
●案例介绍
年4月，某小区业主反映“该小区近期正维修楼顶，涉及多栋楼，费用从大修基金出，将近万元，物业说走应急程序，只需要三户业主签字同意即可，而且说年公示过，但业主们没见到，直到动工大家才知情。小区确实有几户楼顶出现漏水，但不至于如此大范围维修”。
另一位业主也透露，“物业不让业主查看维修情况，拒绝出示维修相关程序和预算”。
●案例分析
近年来，各地频现小区公共维修基金管理和使用不到位的问题，还有一些亟需维修的小区却迟迟无法动用维修资金。
《民法典》加强对业主权利的保护，其中明确规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。
为了减少资金“沉睡”，《民法典》还降低了建筑物及其附属设施维修资金使用的表决门槛。使用维修基金时，“双过半数”业主同意即可，即“参与表决专有部分面积过半数的业主，且参与表决人数过半数的业主同意”，而不再需要经三分之二以上专有面积且占总人数三分之二的业主同意。
另外，一直以来，小区内电梯、小区外墙广告收入等，大部分被纳入物业公司的账户。《民法典》生效后，明确了共有部分产生的收益归业主共有，共有部分的经营与收益情况等事项，应通过合理的形式向业主大会、业主委员会报告，并及时向业主公开。
虽然该条款在实施过程中可能存在多种问题，但却给广大业主提供了明确的法律依据，更有利于业主维护自己的切身利益。
案例三：承租人优先承租权的“租”与“不租”
●《民法典》新规
《民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
●案例介绍
年5月，王某将自己位于北京市朝阳区的一套住宅出租给钱某，双方随即通过中介平台签订了《房屋租赁合同》，约定租期为一年，房租每月元，半年付一次房租，押金为1个月房租。不过，双方并未签订补充协议，且没有约定租赁期满后由钱某优先承租。
年4月，中介平台提前通知钱某，房租将涨到每月元，由于房租普涨，加上搬家困扰等原因，钱某表示可以接受这个价格，但中介平台仍然接连带着其他意向租户看房，给钱某生活带来了困扰。
●案例分析
生活中，租赁合同到期时，房东或中介随意上调租金的例子屡见不鲜，承租人的权利很难得到保障。
这一次，继规定了承租人的优先购买权后，《民法典》进一步规定了承租人的优先承租权。优先购买权保护的是承租人从属权利中的“所有权”，而优先承租权则保护了承租人权利属性中的“使用权”。
在《民法典》生效前，基于民法的自愿原则，在原租赁合同到期后，承租人仍想续租该房屋的情况下，中介平台具有绝对的选择承租人的权利，钱某身为承租人处于弱势，并不能保证租到该房屋。
不过，《民法典》生效后，钱某享有在同等条件下优先承租的权利。在钱某同意续租的条件下，上述中介继续带客户看房的行为，将违反《民法典》优先承租权的规定，钱某可以拿起法律武器维护自己的合法权益。
可以说，优先承租权的出台，使原先的约定性权利变成了法定权利，承租人的利益将得到进一步的保护。
案例四：买房租房“跳单”交易的“许”与“不许”
●《民法典》新规
《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
●案例介绍
李某欲承租房屋，联系某房地产经纪公司，该经纪公司向李某推荐了一套房屋，实际看房后，双方签订了“看房确认书”，该经纪公司为李某制作了房屋情况介绍、房屋对比推荐材料等资料。后来，李某跳过该经纪公司，在另一家地产经纪公司与房屋所有权人签订了租赁合同。
该经纪公司提起诉讼，认为李某利用其提供的看房成果及房源信息，将其跳过签订租赁合同，构成“跳单”违约行为，请求法院判令李某支付违约金。而李某认为“看房确认书”不具有居间合同的效力，不认可承担违约责任，主张其有权根据居间方提供的报价、服务水平等因素在多家中介机构中选择一家进行交易。
法院经审理认为，“看房确认书”合法有效，其条款确认李某通过某房地产经纪公司所看房屋，需由该经纪公司负责洽谈并协助李某签订租赁合同，李某不得与该经纪公司所介绍项目的业主方自行联系成交，或利用该经纪公司所提供的信息、机会，另行委托他人居间成交，否则构成违约，应依据合同约定，向该经纪公司支付违约金。
●案例分析
《民法典》出台前，除房屋买卖类中介合同中有类似规定外，《民法》及相关司法解释尚未在其他领域明确禁止“跳单”，法院在处理类似案件时，主要是参照《合同法》以及相关指导性案例，并结合诚信与权利义务一致原则等对“跳单”行为进行处罚。《民法典》落地后，对于“跳单”行为有了更明确的规定，再处理此类案件就变得有法可依了。
根据《民法典》第九百六十五条的规定，“跳单”违约的范围扩大至所有的中介类合同，而不再局限于商品房买卖、租赁等。
同时，《民法典》还确认了，只有在委托人从中介人处获得了媒介、交易机会等信息，才应当支付报酬。这一条款重在保护中介人的利益。
而作为承租方，在寻求中介服务时，可自由选择信誉良好的中介，但应同时遵守诚实信用原则。
案例五：居住权的“设”与“不设”
●《民法典》新规
《民法典》第三百六十八条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
●案例介绍
一位归国华侨在广州市中心拥有一栋别墅，膝下有一子一女，老人临终前在遗嘱中写道：“将别墅的所有权归属儿子，但是女儿可以一辈子都住在这个房子里。”
还有一个案例。上海独居老人李某有一个长期为自己服务的保姆苏某，保姆苏某已经60岁了，举目无亲，老无所依。李某有A和B两套房，虽然觉得保姆苏某很可怜，但又不希望通过遗嘱的方式将其中一套房遗赠给保姆苏某。年5月，李某订立遗嘱：李某死后，儿子继承房屋A，女儿继承房屋B，但在B房屋上，为保姆苏某设立一个终生的居住权。
●案例分析
根据现有《物权法》的规定，我国物权采取法定主义，即“类型”法定、“内容”法定，法律不允许当事人自行创设新的物权种类，亦不允许在原有物权的基础上增加法律未规定的内容。
那么，在上述归国华侨的案例中，老人将房子留给儿子的行为是将房屋的所有权转移给儿子，将居住权留给女儿合情合理，但我国《物权法》中并没有“居住权”的相关规定，所以法律层面上讲，女儿并没有居住在房子里的法定居住权。
与此类似，在《民法典》实施之前，上述保姆很难享受到李某给自己设立的终生居住权。
《民法典》生效后，上述难题将迎刃而解。不过，有几个问题还需要引起人们的注意。
第一，居住权是居住人根据合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。该权利的依据是双方所签订的合同，并必须到不动产登记部门办理登记，方可设立。其消灭的条件是居住权期限届满或者居住权人死亡。
第二，除非双方另行约定，一般情况下居住权是无偿的。居住权的目的是为了保障公租房使用者、以房养老的老人，以及其他订立了居住权合同的居住权人的权益，同时，还可以灵活地满足当事人的其他住房需求。
近年来，“以房养老”问题层出不穷。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中将房产贱卖，最终赔了房子又失去了住所。《民法典》生效后，老人在签订“以房养老”协议的同时，去做居住权登记，约定终生居住权，就可以保障老人居住权，在其有生之年，谁都无法剥夺。
第三，在日后二手房买卖过程中，买受人多了一条必备的手续。在原有查询所购房屋的权属、是否设立抵押、司法查封等情况外，还应注意查询房屋是否有登记备案的居住权人。
根据《民法典》的规定，居住权一经登记就产生效力；未经登记，居住权的设立是不成功的。因此，买二手房一定要调查不动产登记簿，核实房屋是否被设置了居住权，因为新的买受人无权因为商品房买卖合同而赶走居住权人。
值得注意的是，房子只要设立了居住权，即使没有房产证，居住权人也可长时间乃至终生居住。
总的来说，居住权的落地，是对弱势群体的一种特殊保护。居住权的设立必然会给人们的基本生活带来诸多便利，但是，是否也会出现一些老赖借居住权逃避债务的可能呢？对此，应如何进行风险防控？未来，在这方面，还需要法律的进一步完善。