新春伊始，气温回暖，本市的老旧小区改造工程也陆续开工。
老旧小区，一般是指房龄超过30年或抗震节能标准未达标的小区。为了让老旧小区变得更便利、舒心，自年起本市就开始大规模启动老旧小区改造，分批对年以前建成的小区进行抗震加固、节能改造。年，新一轮改造再次启动，以向居民提供改造“菜单”的方式灵活施策，在加装电梯、新建养老设施等方面再提升，并逐步建起长效管理机制，以防改造后的小区再次失管。
改造后的朝阳区八里庄老旧小区。潘之望摄
新政实施以来，各区纷纷从自身的实际情况入手，在创新中寻找破题之策，为老旧小区改造摸经验、探路子。
“老破小”升级遇见三大难
改造成难题，还要从老小区的诞生说起。
北京大规模建设楼房，要追溯到“一五”时期。年起，一批大型工业项目相继落户北京，同时在工厂周边配建了生活区。东八里庄、酒仙桥、和平里、三里河、百万庄等地，陆续建起了职工宿舍院。就拿北三环和平里小区来说，房子一水儿的挑高3.5米，尖楼顶，三七墙。在上世纪50年代，这样的配置让居民感到分外骄傲。
此后，随着住房紧张状况加剧，本市住宅建设不得不进入追求数量的应急建设时期。截至年，本市的城镇人均居住面积从年的4.75平方米提升到了16.2平方米。越来越多家庭告别了电视剧中张大民式的“蜗居”，实现了“居者有其屋”。不过，为了节约投资、增加居住密度，这一时期的居民区普遍没有给绿化、文体、生活设施预留足够的空间，房屋外墙也较薄，多为24厘米中空墙体。
更带普遍性的是，福利分房制度下的居民小区由企业或房管所直接管理。没有专业的物业进行日常运维，房屋老化严重。
岁月流转，光鲜的居民区终于和住户们一同垂垂老去。据不完全统计，本市年以前建成的房屋有万平方米，共万套，它们普遍存在抗震性差、保温不好、上下水管线锈蚀、绿化率低、没有电梯和车库等缺点。
年起，本市分批启动老旧小区综合整治，在节能改造、防震加固、加装电梯等方面开展探索。“改造老旧住宅并不是新事，早在新中国成立之初，北京就已经陆续开启危旧房改造工程。”一位资深房地产行业人士说，危改针对的主要是房屋质量不高的破旧平房，避免房倒屋塌。“眼下的老旧小区改造则主要是让居民生活得更便利、更舒适。”
老小区焕新并不容易，在实施中存在产权复杂、居民意见不统一和后期维护三大难题。
以朝阳区为例，全区个老旧小区共涉及家产权单位，大量单位经营困难，甚至已经倒闭，居民区随之被弃管。产权单位连维护环境都捉襟见肘，更不可能出资进行大规模改造。即便由政府出资进行改造，后期也面临着缺少管护的难题。此外，加装电梯、改造管线等惠民工程，还常常因某一户居民不同意而卡壳。
“菜单式”改造精确抓痛点
要改造老旧小区，头一个问题便是：改什么？
“每个老旧小区情况不一样，改造时涉及屋顶防水、上下水管、绿化、停车、道路、照明等，大大小小几十项。”一位负责老旧小区改造的工作人员说，在资金有限的情况下，改造项目必须分轻重缓急，首先满足居民最迫切的需求。“否则钱花了，劲儿使了，但大家还不一定买账。”
资金有限，如何用在“刀刃”上，用到居民的心坎儿里呢？
困难催生了新办法：让居民按需“点菜”。
年6月，双井街道采取调查问卷、入户征集、热线电话、居民议事会等方式征集居民需求。“每一位普通居民都能参与到社区决策中，共同决定老旧小区改造的项目。”双井街道办负责人时春岗说。
垂杨柳西社区5号楼，是双井地区年龄最大的老楼，已有足足60岁。打年轻时就居住于此的周健和邻居们都收到了一份《双井街道共商共治问需表》。在那张表格中，他写下了上下水管线年久失修造成的困扰：由于管线漏水，我们上厕所时都得打着伞；洗澡也得限时，否则积水就会渗到楼下。
调查结果显示，垂西社区户居民中，70%的人都和周先生一样，盼望着改造上下水管线。很快，更换水管便纳入了老旧小区改造工程。不但重新铺设了老楼的排水管道，居民家中的马桶、洗脸盆也全部进行更换。对于几家共居一户的特殊情况，改造中还增设了水表。
一街之隔的垂杨柳东社区，一半以上的居民希望首先改造破破烂烂的围墙。
这堵围墙矗立在垂杨柳南街，是垂东社区居民出行的必经之地。如今，平方米的围墙已经完成修整、粉刷。墙上彩绘着黄木厂、和平村、北京内燃机总厂等12块双井老地标，还印着“掌上双井”