北京的城市总占地面积高达1.6万平方公里，是四个一线城市中占地规模最大的城市。
但北京的城市现状其实还是一个“巨大的城乡结合部”，城中村在各区“星罗密布”，因此北京的城市化进程是城市发展的关键。
目前北京真正称得上“彻底城市化”的地区，也就是四环以里的“平方公里的中心地区”，而四环外地区其实还是“城郊结合部”。
因此未来五年，对于北京来说，实现“城乡一体化”发展是城市发展升级的关键周期，城中村要实现“拆迁上楼”，农民要实现“转工转居”。
尤其是对于占地面积最大的“朝阳区”来说，未来五年如何实现“城镇化”是朝阳区发展的“重中之重”。
从下面的“朝阳区土地利用现状图”，我们就可以发现“朝阳区几乎有一半地区是农民居住区”，真正实现了“城镇化”的地区仅有五环以里。
甚至东南四环的朝阳区，依然是“城乡结合部”。
朝阳区的西北五环外地区，那更是“荒凉一片”，全是“农村村落”，发展起来是需要很长的时间的。
由此可见，朝阳区虽然是“六大城区之一”，但发展高度不均衡，五环以里的地区已经基本城市化，房价很高。
而五环外地区发展滞后，一大堆村落急需“拆迁腾退”，实现城市化。
所以如果从买房自住的角度上看，在朝阳区买房都不能“出五环”，确实太荒凉了，但是如果是买房投资，那就需要看未来的规划发展了。
根据日前公布的《北京市朝阳区“十四五”时期推进城乡一体化发展规划》中的内容，未来五年，北京朝阳区将会启动“新一轮大规模的村庄搬迁”，推动朝阳区加速“城市化”。
根据“发展规划”，朝阳区在未来五年至少要实现以下几个目标：
第一，实现“19个村庄的整体搬迁上楼”，这在北京各个区应该也算是规模最大的“村庄大腾退”了。
也就是说朝阳区至少会有19个村庄在未来五年会实现“城市化”，预计会有8.4万村民变成“城市市民”。
这意味着什么？
这意味着在未来5年，由于大量的“村庄搬迁”，从而会推动朝阳区的“供地规模”变得非常庞大。
尤其是朝阳的“五环外地区”，估计会有大量的建设用地涌现。
第二，朝阳区南部四大片区将“升级”，成为朝阳的“供地大户”。
朝阳区是一个发展“高度不均衡”的区域，朝阳北部的“奥森板块”和“望京板块”早就已经是北京“产业区”。
而到了东北部和东部的“东坝”和“定福庄”，层次立刻下降了一个档次，东坝的“金盏国际合作服务区”目前还处于开发早期。
朝阳南部的“垡头中心区”就是一个大农村，不管是配套还是城市界面，相差甚远，自然房价水平也上不去。
未来五年，朝阳区的第一个目标就是要推动“南城崛起”，重点打造四大片区：南磨房的出版产业基地、小红门的北京城环城项目、王四营智能信息服务创业园和黑庄户乡的北京音乐产业园。
这四大片区是目前朝阳南部最大的“四大城乡结合部”，这些地区一旦进入大规模开发，一大批用地就会“涌现”。
从长期看，也会带动朝阳南部的发展，但这些片区由于存在“大量的集租房”建设，人群混杂，预计要想达到朝阳北部及东北部的发展水平，难度太大。
或者说就说朝阳南部能够崛起，房价要追上北部及东部，也基本不可能了。
同样是朝阳区，房价最高依然在北部，其次是东北及东部，最弱的依然是南部。
第三，推动朝阳东部实现“跨越式发展”，东坝地区有望“突破”。
未来五年，朝阳区最有可能实现“跨越式突破”的，也就只有东部的“东坝板块”了，两大因素：一个是“第四使馆区”，另外一个就是“自贸区”。
东坝组团目前规划了“六条地铁线路”：3号线+12号线+号线+S3号线+R20号线+32号线。
可见朝阳区对东坝组团的“重视程度”，完全是按照第二个“望京CBD”去规划打造。
朝阳区东部的“村庄拆迁”重点是“六个乡”：实施平房乡、三间房乡、管庄乡等剩余村庄拆迁腾退，加快编制“孙河乡、金盏乡、崔各庄乡”等东三乡区域规划实施方案。
意思就是“平房乡、三间房乡、管庄乡”三个地方的村庄在未来五年内全部“拆迁腾退”，会有一大批供地会出来。
然后“孙河乡、金盏乡、崔各庄乡”的规划实施方案会出来，部分村庄将会实施“拆迁腾退”，又有一大批供地会出来。
由此可见，北京的“东部和东北部”其实供地会非常巨大，短期内房价要实现“增长”非常困难。
最后我们再总结一下，综合来看，朝阳区作为“城中村”数量和规模最大的一个城区，未来五年的“城市化”动作非常大。
预计将会有19个村庄面临“整体拆迁上楼”，近9万农民“转居转工”，这将会给朝阳区带来“巨大的土地供应”。
一句话简单来说，就是朝阳区在未来5年基本“不缺地”，这一点和海淀区完全不同，海淀是太缺地了。
而且朝阳未来的城市化主要集中在“南部”和“东部”，部分集中在“东北部”，这些地方的住房供应会非常巨大，房价震荡难免。
相反，朝阳区的北部及四环里地区供地偏少，房价水平有望进一步提升。
而在朝阳的五环外地区，可能“东坝”是唯一的突破口了，可以作为朝阳东部投资的首选。