北京通州「国誉朝华」
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项目基础信息一览：
项目名称：国誉朝华
开发企业：北京城建
指导价:6.5万/㎡（据了解，开盘预计不到6万/㎡）
位置：通州区永顺镇，6号线物资学院路站西侧约米处
户型：60/75/㎡两居、86/89㎡三居、㎡四居
总价范围：约-万/套（按照6万/㎡计算）
Part01
国誉朝华的位置在通州区永顺镇，五环至六环，板块上属于通州北关，距离6号线物资学院路站米左右，步行大约10分钟，妥妥的地铁盘。
（测量距离有误差，请以实际为准）
6号线沿线，今年一共出了4个盘，从东往西分别是国誉朝华、和光煦境、玺悦朝阳和越秀天玥。论价格，国誉朝华是最便宜的，上车门槛最低。
看位置的话，项目处于通州和朝阳的交界处，行政区上属于通州，所以大家要买国誉朝华的话得遵循通州双限购政策。
（驶入通州地界儿）
一提到两区交界，大家可能会有一些刻板印象。比如：城市界面差，容易成为三不管地带…
从实地踩盘来看，国誉朝华周边有一些空地和老房子，城市界面确实差点意思。
但是这个位置可以吃常营的红利，换言之，常营和商业及医疗可以辐射到物资学院路这边，地铁就两站地。一个板块可以蹭其他板块的配套，这是运气也是实力。
另外，国誉朝华所在的片区有一些住宅、学校和商业的规划，小板块具备一定的成长性。
国誉朝华与望京、国贸和副中心的位置关系如上图，直线距离副中心不到5公里，距离国贸、望京15公里左右。项目守着6号线，去这些就业区都很便利。
Part02
我们来看一下国誉朝华的贴身环境和生活配套：
项目周边待建设的空白地块比较多，我打听了一下，北侧是一块待出让的住宅用地，建面约7.4万平，未来会和国誉朝华形成小规模住宅区。
东北侧是幼儿园+小学+初中，未来会引入物资学院路附小和附中；业主就近上学应该没有问题。
西侧也是空地，据说是商业用地，可以期待一下；再往西是邓家窑村和北京物资学院，人气儿也还行。
地块南侧道路是富河大街，也就是朝阳北路，贯穿东西，过了富河大街是建材广场和电台（不对外开放），置办家具方便，但是人流也嘈杂。
具体生活配套方面如下：
轨道交通：距离6号线物资学院路站约米，步行大约10分钟。6号线横贯东西，穿城而过，可触达的产业区很多。
从国誉朝华出发，向西7站到金台路换乘14号线可以到望京；8站到呼家楼换乘10号线可以到国贸或者三元桥。向东可以到副中心，也就30分钟路程。
整体的轨道交通便捷度能给到8分，扣两分是因为6号线早晚高峰太挤啦，体验感不佳。
（6号线物资学院路站）
道路交通：横向的交通包含富河大街、朝阳路、京通快速路等，南北向的道路有通顺路、东五环等，开车也还算方便，不过早高峰堵车肯定在所难免。
商业配套：地块往东走米就到了物资学院路，这是一条比较繁华的街道，同事戏称其为「饭馆一条街」，有饭店、有超市，很丰富，虽然算不上高端，但是够用，可以解决日常基本需求。
（物资学院路，饭馆很多）
如果想逛大商场的话，可以去常营的龙湖天街或者朝青的大悦城，坐地铁可以直达。
另外，项目距离正在建设的远洋乐堤港大约3公里，开车10分钟左右。乐堤港的规模比较大，约10万平，预计今年6月开放。
学校资源：教育是目前板块的一个短板，前文说过国誉朝华东北侧规划了学校，但是建设时间尚未明确。
医疗配套：国誉朝华东边2医院和医院京东医疗区；西侧3.5医院正在建设，预计今年可以投入使用。
综合来看的话，国誉朝华位置尚可，交通比较便捷，周边相对成熟，基本的生活可以满足，但是城市界面略差。
Part03
看过区位，我们来评价一下产品如何：
国誉朝华是北京城建去年四批次时摘得的地块，成交价16.69亿，溢价率0.54%，楼面价约3.4万/㎡，指导价6.5万/㎡，缝差3.1万，利润空间比较足。
作为北京市属国企，城建在资金、质量等方面有一定保障，不存在烂尾风险；但就是不太擅长高周转，运营效率比较慢。
同批次的中海长安誉都快要清盘了，国誉朝华的户型图还在报规阶段，但愿城建可以慢工出细活吧。
（国誉朝华沙盘实拍）
项目售楼处的位置在朝阳区黄渠、6号线褡裢坡站东侧米处。（从褡裢坡到黄渠，短短多米，聚集了3个售楼处，真有点当年石景山售楼处一条街的意思）
北京通州「国誉朝华」
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