北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(点击头像可来电咨询)
原告诉称
赵某宝、赵某英、赵某霞向本院提出诉讼请求：要求赵某聪和赵某群协助赵某宝、赵某英、赵某霞将位于北京市朝阳区一号房屋（以下称一号房屋）转移登记至赵某宝、赵某英、赵某霞名下，由三人按份共有，每人享有三分之一的份额。
事实和理由：赵父与赵母系夫妻关系，二人育有赵某宝、赵某英、赵某霞、赵某聪、赵某群五个子女。赵母于年1月6日去世，赵父于年1月30日去世。年，赵父按照国家政策可以购买三套公房，分别是北京市朝阳区二号房屋（以下称二号房屋）、北京市朝阳区三号房屋（以下称三号房屋）及一号房屋。年12月14日，赵父在赵某聪蒙骗下，书写“赵父购买三号房，赵某聪购买一号房”的信函。年4月，赵父、赵母召集五个子女召开家庭会议共同约定：二号房屋由赵某群出资购买并归其所有，三号房屋由赵某聪出资购买并归其所有，一号房屋由赵某宝、赵某英、赵某霞出资购买并归三人按份共有，暂登记在赵父名下。这次家庭会议，形成了赵父、赵母及五个子女之间借名买房口头协议，三套房屋均按家庭会议达成的协议进行了落实。
赵某群此前向法院出具的证人证言证实：年4月家庭会议后，赵某聪自掏了三号房屋的购房款，赵某宝、赵某英、赵某霞凑足了一号房屋的购房款。赵某宝、赵某英、赵某霞按家庭会议的要求办理了一号房屋的购买事宜，于年4月26日将一号房屋办在赵父名下，赵某聪于年4月27日将三号房屋办在自己名下，各方均履行了家庭会议的内容。但此后赵某聪瞒着赵某宝、赵某英、赵某霞凭借作废的赵父于年12月14日出具的信函于年9月28日在房管所私自将三号房屋与一号房屋进行调换，于年11月2日就一号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》，于年5月8日将三号房屋与一号房屋的住房基金收据进行对调，并侵吞了一号房屋与三号房屋的购买款差价，后向管理局签订《房屋买卖合同》。
直到年赵父、赵母均去世后，赵某宝、赵某英、赵某霞在办理一号房屋的过户和价值分割时才发现该房屋早被赵某聪侵占。赵某聪违反家庭会议上达成的借名买房协议，侵犯了赵某宝、赵某英、赵某霞的合法权益。
被告辩称
赵某聪辩称，不同意赵某宝、赵某英、赵某霞的诉讼请求。赵某宝、赵某英、赵某霞所述的家庭会议及借名买房协议的事实不存在。赵某宝、赵某英、赵某霞未举证证明赵父同意其出资购买一号房屋，一号房屋取得产权证的时间是年，父母去世时间是年，父母在世时已完成了一号房屋的产权登记手续，赵某聪已合法取得一号房屋的所有权。三号房屋和一号房屋的调换手续完全是按照赵父意愿办理的，合情合理合法，赵某聪已将调换房屋的差价交给了赵母。
赵父于年12月14日出具的书面材料是审理本案的唯一合法证据，赵父在该材料中明确表示其居住并购买三号房屋，赵某聪居住并购买一号房屋，故一号房屋是赵某聪的个人财产，三号房屋是赵父的遗产，应由五个子女继承。年赵某宝、赵某英、赵某霞曾就一号房屋的所有权确认问题诉至法院，赵某聪向法院提交了三号、一号房屋的产权证复印件，后赵某宝、赵某英、赵某霞撤诉了。年，赵某宝、赵某英、赵某霞以继承纠纷为由起诉赵某聪，法院仅对广东省四号房屋（以下称四号房屋）和抚恤金、公积金进行了处理，驳回了赵某宝、赵某英、赵某霞的其他诉讼请求，意味着法院已经确认一号房屋是赵某聪的个人财产。
赵某群辩称，不同意赵某宝、赵某英、赵某霞的诉讼请求，三人所述的家庭会议及借名买房协议的事实不存在，三号房屋是赵父的遗产，赵某群保留继承的权利。
法院查明
赵父与赵母系夫妻关系，二人育有赵某宝、赵某英、赵某霞、赵某聪、赵某群五个子女。赵母于年1月6日死亡，赵父于年1月30日死亡。
年单位将三号、一号房屋分配给赵父居住。赵某宝、赵某英、赵某霞和赵某聪均表示三号房屋最初的承租人为赵某聪，一号房屋最初的承租人为赵父。
后三号房屋于年12月27日登记至赵父名下，建筑面积为74.05平方米。一号房屋于年12月27日登记至赵某聪名下，建筑面积为77.84平方米。经询，各方均表示三号房屋系两居室，一号房屋系三居室。
关于三号、一号房屋的购买过程，各方均认可的证据显示如下：
年4月26日，北京Y公司（以下称Y公司）出具凭证，显示：赵父交纳了一号房屋的房款元。赵某宝、赵某英、赵某霞主张上述款项由其三人实际出资。赵某聪主张上述款项由赵父实际出资。
年4月27日，Y公司出具凭证，显示：赵某聪交纳了三号房屋的房款元。
年9月28日，单位就三号房屋分别出具两份《房屋进住（退房）证明》，内容分别为：现将分配给赵某聪的三号房屋2间办理退房手续；现将三号房屋分配给赵父住用，请办理进住手续。
同日，单位就一号房屋分别出具两份《房屋进住（退房）证明》，内容分别为：现将分配给赵父的一号房屋3间办理退房手续；现将一号房屋分配给赵某聪住用，请办理进住手续。
年5月8日，Y公司出具中央国家机关（北京）住房基金收款专用凭证两张，显示：赵某聪交纳了一号房屋的房款元；赵父交纳了三号房屋的房款元。
同日，Y公司向房屋管理局出具书面材料，内容为：因你单位已将赵某聪的三号房屋与赵父的一号房屋调房互换，因原已交清房价款，现按调房后即赵某聪一号房屋房价为元、赵父三号房屋房价为元收取（调房前赵某聪三号房屋房价元，由你单位退款；调房前赵父一号房屋房价元，由你单位退款）。
年11月2日，赵某聪代赵父与管理局签订《房屋买卖合同书》，约定管理局将三号房屋以成本价出售给赵父，房屋实际售价为元，其中房价款为元、公共维修基金为元。
年11月2日，赵某聪与管理局签订《房屋买卖合同书》，约定管理局将一号房屋以成本价出售给赵某聪，房屋实际售价为元。
经询，赵某聪称三号、一号房屋的调换手续（包括购买手续）均是由其按照赵父的指示办理的，换房依据是赵父于年12月14日出具的书面材料。就此赵某聪向本院提交了该书面材料，内容为：我现住三号房屋，但名字是一号房屋（我的孩子现住一号房屋），现因个人财力关系，更换一号和三号房屋房名，让赵某聪购买一号房屋，我购买三号房屋。赵某宝、赵某英、赵某霞对该证据的真实性认可，但不认可证明目的，表示年家庭会议上达成的协议已经改变了该材料中的方案，赵某聪依据该被作废的材料擅自办理了两套房屋的调换手续。赵某群对赵某聪的主张予以认可。
年11月12日，单位机关服务中心出具书面材料，内容为：我单位根据赵父写给单位的信件，同意赵父购买三号房屋，赵某聪购买一号房屋，此后再未见到赵父任何文字和口头意见。
为证明各方在家庭会议上达成了借名买房的协议，且一号房屋实际由赵某宝、赵某英、赵某霞出资购买，赵某宝、赵某英、赵某霞提交如下证据：
一、谈话录音，时间为年5月19日，地点为三号房屋，在场人有赵某宝、赵某英、赵某霞、赵某聪和赵某群，录音内容显示：
赵某聪承认赵某宝、赵某英、赵某霞交付一号房屋费用，并由赵父做主将一号与三号调换，三号房屋产权归赵某宝、赵某英、赵某霞所有。赵某宝、赵某英、赵某霞不同意此方案，想要按照家庭协议商定获得一号房屋。
二、赵某群于年4月21日出具的《证明》及赵某群于年5月8日在法院所做的谈话笔录，其中《证明》的内容为：时间大约在年，中央国家机关进行住房改革，对个人出售住房，我父亲赵父、母亲赵母决定将三号房屋给赵某聪，并由他出资购买，日后三号房屋归赵某聪所有；一号房屋给赵某宝、赵某英、赵某霞三人，并由他们三人出资购买，日后一号房屋归赵某宝、赵某英、赵某霞三人所有。实际情况是赵某聪出资购买了三号房屋，赵某宝、赵某英、赵某霞三人出资购买了一号房屋。
谈话笔录显示：关于三号、一号房屋的购买情况，赵某群表示，一号房屋是赵某宝、赵某英、赵某霞出资买的，三号房屋是赵某聪出资买的，后赵某聪在办理产权证时将一号房屋变为自己的名字；父亲在房改售房时说过让赵某宝、赵某英、赵某霞出资购买一号房屋，之后房屋归其三人所有。
赵某聪对录音的真实性认可，但不认可证明目的，表示录音存在删减、编辑、变音处理的嫌疑，且录音是在赵某聪不知情的情况下所录，对录音内容不予认可；对《证明》及谈话笔录的形式真实性认可，但不认可内容，表示三号房屋由赵父出资购买，一号房屋由赵某聪出资购买。
赵某群对录音的真实性认可，但不认可证明目的，表示该录音是赵某宝、赵某英、赵某霞让其用录音笔录的；对《证明》及谈话笔录的真实性认可，但表示《证明》的内容是赵某宝、赵某英、赵某霞确定好让赵某群书写的，赵某群当时碍于情面才出具了该《证明》，现要求撤回《证明》及笔录中的陈述。
关于三号、一号房屋的购房款交纳情况，赵某宝、赵某英、赵某霞表示，一号房屋的购房款是其三人一起去Y公司处交纳的，由赵某英作为代表签字，收据交给了父母；三号房屋的购房款是赵某聪交纳的。赵某聪表示，年单位通知房改后，赵父于年12月14日出具书面材料，表示一号房屋由赵某聪购买，三号房屋由赵父购买，但考虑到交款时间紧张，故决定先按原承租人情况交纳购房款，之后再进行变更，于是赵某聪交纳了三号房屋的购房款4万多元，赵父交纳了一号房屋的购房款5万多元，之后又办了两套房屋的调换手续，调换后，两套房屋总购房款较之前减少了多元，该部分款项已由Y公司退还给赵某聪，赵某聪已交给了母亲。经询，赵某聪表示其实际支付的购房款数额为元，其并未向父母支付过两套房屋的购房款差价。
另查，年3月，赵某宝、赵某英、赵某霞以继承纠纷为由将赵某聪诉至本院，要求依法分割一号房屋，该房屋归赵某宝、赵某英、赵某霞所有；依法继承四号房屋。赵某聪在该案中主张一号房屋是其个人财产，不属于遗产，主张四号房屋系遗产，要求分割。后本院于对四号房屋进行了处理。赵某宝、赵某英、赵某霞不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，后赵某宝、赵某英、赵某霞在二审过程中申请撤回上诉。北京市第三中级人民法院准许赵某宝、赵某英、赵某霞撤回上诉。
关于三号房屋，赵某宝、赵某英、赵某霞表示按照家庭会议达成的协议，三号房屋由赵某聪出资购买，归赵某聪所有，故该房屋不是遗产，不存在继承的问题。赵某聪表示，三号房屋系父母的遗产，因赵某宝、赵某英、赵某霞自年起多次以诉讼方式对一号房屋主张权利，故应先将一号房屋的问题解决完毕后再处理三号房屋的继承事宜。赵某群表示，三号房屋系父母的遗产，一号房屋系赵某聪的个人财产。
裁判结果
一、被告赵某聪于本判决生效后七日内协助原告赵某宝、原告赵某英、原告赵某霞办理北京市朝阳区一号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至原告赵某宝、原告赵某英、原告赵某霞名下，由三人按份共有，每人享有三分之一的份额；
二、驳回原告赵某宝、原告赵某英、原告赵某霞的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，根据法院查明的事实，足以认定赵父、赵母及五个子女达成了有关“三号房屋由赵某聪出资购买，归赵某聪所有；一号房屋由赵某宝、赵某英、赵某霞出资购买，归三人所有”的口头协议，理由如下：
一、虽赵父于年12月14日出具的书面材料载明由赵某聪购买一号房屋，由赵父购买三号房屋，但根据年4月的付款凭证显示，三号房屋以赵某聪名义购买，一号房屋以赵父名义购买，按常理，若赵父的调换房意思表示未作变更，年4月即应按变更后的购买人交纳相应购房款，赵某聪对此解释称因时间紧张暂按变更前的承租人交纳购房款，但交款时间年4月距赵父出具书面材料时间年12月长达5个月，与赵某聪所称时间紧张不符。
二、赵某聪主张的调换房依据仅为赵父于年12月14日出具的书面材料，此后赵父并未向赵某聪出具任何委托手续授权赵某聪办理两套房屋的调换事宜，赵某聪认可客观上所有的调换房手续（包括购房手续）都是其实际办理的，故不能证明调换房行为是赵父本人的真实意思表示。
三、根据谈话录音内容，赵某聪认可赵某宝、赵某英、赵某霞出资购房的事实，只是各方对两套房屋的归属及面积差对应的折价补偿存在争议，赵某聪给出的方案是一号房屋登记在其名下，就归其所有，三号房屋归赵某宝、赵某英、赵某霞三人所有。同时，在谈话录音中，赵某宝、赵某英表示一号房屋购房款是其三人交纳的，三号房屋购房款是赵某聪交纳的，赵某聪对此并未提出异议，，按照赵某聪的该陈述，换房意思并非发生在年12月房改之初，而是发生在年4月交纳购房款之后，但此后各方并未就换房一事达成一致意见。
四、根据赵某群出具的《证明》、在法院所做的谈话笔录及在谈话录音中的陈述，赵某群明确表示赵父生前的意思表示是一号房屋由赵某宝、赵某英、赵某霞出资购买并归三人所有，三号房屋由赵某聪出资购买并归赵某聪所有，并且实际情况也是赵某宝、赵某英、赵某霞交纳了一号房屋的购房款，赵某聪交纳了三号房屋的购房款。赵某群作为与一号房屋无利害关系的家庭成员，其在谈话录音、法院的谈话笔录以及出具的《证明》中对上述事实的陈述均是前后一致、相互印证的，而且其此前作出的相关陈述较之其在本案中的主张（即一号房屋系赵某聪的个人财产，三号房屋系父母的遗产）对自己更为不利，故其此前所作陈述具有客观真实性，法院予以采信，其在本案中申请撤回相关陈述，但未能作出合理解释，法院不予支持。
综上，赵某宝、赵某英、赵某霞提交的证据形成了完整的证据链条，足以证明各方达成了有关“三号房屋由赵某聪出资购买，归赵某聪所有；一号房屋由赵某宝、赵某英、赵某霞出资购买，归三人所有”的口头协议，各方均应遵照履行协议的内容。因一号房屋现登记在赵某聪名下，故赵某聪有义务协助办理一号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至赵某宝、赵某英、赵某霞名下，赵某宝、赵某英、赵某霞主张每人各享有三分之一的份额，赵某群不再负有协助义务。赵某宝、赵某英、赵某霞认可三号房屋归赵某聪所有，法院不持异议，各方可另行解决三号房屋的权属转移登记事宜。