年4月30日，北京市公布了《关于进一步加强第一道绿化隔离地区规划建设管理的实施办法》。
在这个实施办法中，再一次强调了“到了年，北京一绿地区要确保全面实现城市化”，这意味着北京五环里地区，大规模的“征收腾退”启动了。
而这一轮的“征收腾退”将主要针对“城中村”。
这里面有两个“疑难问题”需要做一些说明。
第一个，“北京一绿地区”指的是哪些地区？
其实北京的“一绿地区”主要就是特指北京“4-5环”之间的区域，包括部分朝阳东五环外和海淀北五环外的区域。
这个区域目前还存在大量破破烂烂的“城中村”和“农民”，这让北京这座“全球城市”看起来有点形象不好。
甚至有人说，北京只要出了4环，就是一个“大型的城乡结合部”。
这句话的意思表达了两层意思：一个是说北京真正的城市中心只有4环里，其次就是说北京四环外确实发展“有点滞后”。
所以北京的“一绿地区”需要大规模的“整治”了。
第二个，什么是“全面城市化”？
北京“一绿地区”的整治办法就是推动“全面城市化”。
“全面城市化”的意思非常简单，那就是对北京“一绿地区”的城中村采取全面的“征收腾退”，彻底改变“城乡结合部”的面貌。
更加直白一点的说，那就是“北京五环以里的城中村+海淀朝阳的五环外的部分城中村”，可能全部都要“拆迁安置”了。
村民全部变成了市民，彻底消灭“城中村”。
北京很多“村民”，可能又要成为“拆一代”了。
根据北京日报的数据透露：北京“一绿地区”涉及的范围将高达平方公里，未来一共要分成27个“实施单元”，来进行“征收腾退”。
实施周期可能要“达到10年之久”，毕竟规模确实太大了。
那么，大规模的“城中村”经过征收腾退后，会腾出平方公里的用地，这么大规模的土地资源用来干什么呢？做房地产吗？盖房子卖吗？
答案当然是“否定的”。
这些土地资源大部分将用来“建设绿化和公园”。
根据北京官方数据，北京“一绿地区”将建设个公园，这些公园将全部按照“城市公园”的标准进行打造和升级。
很显然，“大幅度增加绿化”，“减少住宅供地”，北京能够用来盖房子的土地又大规模减少了。
而且这些将会“变成公园”的用地位置都非常好，大部分都集中在4-5环之间，可惜大部分都变成“绿化用地”，北京真的太奢侈了。
那么，北京为什么要搞这个“一绿地区”和“城市公园环”呢？
这一次的“实施办法”说的非常明白，主要是基于“两大目的”：
第一，就是要遏制北京城市的“摊大饼”式发展，在四环的外面形成一个“公园环”，把整个北京牢牢“控制在公园环之内”。
这样北京就不能再“摊大饼了”，而是逐渐形成“多组团多中心”的格局。
所以“一绿地区”的出现就是北京城市发展“紧箍咒”，出了四环就是“公园环”，坚决遏制大规模开发，北京就是想“摊大饼”也没有建设用地了。
因此未来的北京城区，发展格局就是：四环里的中心地区+四环外的“12边缘组团”，剩余的全是绿地和公园。
北京搞“一绿地区”的第二个目的就是要“减量发展”。
简单的说，就是北京的“土地太多了”，如果全部都实施房地产开发，那么就需要大量的常住人口来填补。
这样会形成“严重的城市病”。
所以北京的发展必须要“减量发展”，就是要把原来可以开发房地产的土地，统统改成“绿地”，减少住宅土地供应，从而减少人口增量。
因此北京虽然看起来“土地特别多”，但是不好意思，这里面大部分都是“绿化用地”和“公园用地”，房地产开发“大幅度降下来了”。
更有意思的是，北京的新版城市规划中，除了“一绿地区”，未来还要“搞二绿地区”，未来的北京，漫天遍野都是“公园”和“绿地”。
导致的结果，就是北京的“住房土地供应”大幅度下降了。
那么这种规划对于北京房价来说，会有什么影响？
第一，对于北京的整体房价肯定是重大推动，供应会越来越小，土地会越来越值钱，地价会越来越贵。
从长期看，北京房价恐怕将很难遏制，再过个十年八年，北京的次新房和新房，恐怕将“一房难求”。
全国房价最高的城市，估计非北京莫属了。
大规模的“减量发展”，把建设用地都“减没了”，北京未来将变成“公园城市”，而不是“人口城市，住宅城市”。
第二，四环里的“次新房”和“新房”可能房价还要进一步上涨，北京四环里几乎已经没有什么土地可以供应了。
年丰台区在四环里及周边一下子放出了8块地左右，这些项目我的建议能抢就抢，对于北京四环的项目来说，可以说是“卖一块就没一块”。
而四环里的“老破小”倒是价值不高了，因为四环里不缺“老破小”，反而“品质高的次新”和“新房”特别稀缺。
所以四环里的“次新”和“新房”，房价将来还要涨，可以大胆买入。
第三，北京的“4-5环”买房，关键是要买在“12大边缘组团”里面。
北京城区的“12大边缘组团”，只要发展成熟的片区，房价都“噌噌往上”涨，比如北苑板块房价目前已经9万+，定福庄的“朝青板块”已经8万+，“常营板块”已经6万+。
未来的“东坝”，“海淀山后”等北部板块依然很有潜力。
相对来说，南城的“垡头”，“南苑”，“丰台”，“河西”等板块，发展要滞后很多，性价比要差一点。
综上所述，北京未来5-10年的城市发展重点主要是针对“一绿地区”实施全面城市化，简单来说，就是要把五环里地区的“城中村”彻底清理。
所以五环里最大的“征收腾退”即将启动。
城中村的居民将会迎来一次“拆迁红利”，这个是基本确定的。
而对北京的房价来说，这一次的“征收腾退”虽然能够给北京带来平方公里的建设用地，但大部分都是“公园”了。
北京的未来依然是“减量发展”，五环里的建设用地将会出现“明显萎缩”，从而会推动北京房价的持续升温。
四环里买不起，就买4-5环，4-5环没地了，就买亦庄，买副中心，买顺义，买房山，买昌平。
减量发展给北京带来了“多组团，多中心”的人口格局和房价格局，所以如果从长期来看，北京房价大概率还是次新房和新房的“普涨”趋势。