大家好！我是苏北哥！今天来到雨核，自去年7月份开始，沉寂了半年多之久的雨核，在今年3月、5月两场土拍中，由万科、厦门建发先后拿下G05、G14地块之后，声名再次鹊起！
首先说下雨核的印象吧，可能有一段时间没来过这里了，感觉雨核真的大变样了，城市界面慢慢已经呈现出所谓核心区该有的面貌，一条数字大道贯穿南北，一头连接南站，另一条连接河西南、五桥、江北自贸区……双向8车道的超宽路面，展现出新城区的气魄！
雨核数字大道实景
就这一点，北哥是要为雨核点赞的，要知道很多著名的新城区崛起都是从一条气势雄浑的大道开始，比如上海浦东的世纪大道、南京河西的江东中路、大校场的应天东街。
作为南京众多核心区中比较有名气的一个，雨核的规划还是比较清晰明朗的！一个产业，数字研发产业，依托城南软件谷30万IT码农；一条大道，数字大道打通南站、河西、江北之间的壁垒和屏障；一个集中化、高浓度的CBD中央商务区，米高的华润置地中心写字楼，超过万方的华润综合体、雨花文化艺术中心，医院、科学家公园等，商、住、行、学、游，配套资源相对全面。
下面一起来看下，雨核CBD各地标的建设进度。
华润置地中心现状实拍
据北哥了解，雨核的华润置地中心工程进度还是比较快的，眼见临街的几栋楼已经相继封顶，相关资料显示，它的建筑进度要远远超过江核的华润综合体。
雨花城市公园实景，6月份摄
数字大道以南，龙湖天钜东侧的雨花城市公园已经初见雏形。
省妇幼保健院总部建设进度，6月份摄
项目占地面积约亩，内部不仅包含江苏省妇幼保健院总部，医院雨花分院。上图中可以看的出来，省妇幼地块目前地基已经出现雏形，计划于年交付运营。
雨核文化中心效果图
今年5月，雨核还新出规划，将于CBD中央商务区位置（华润置地中心）兴建一座规划用地面积10.5亩的雨核文化艺术中心，这将是一座雨花当地文化特色的文艺载体！
总体来说，至少从目前来看雨核的交付兑现能力要强于江核，区域内各地标落地情况基本与当初的规划基本一致，没有太多改动！
而且从兑现速度来看，从年初雨花两桥核心区概念开始盛行至今，也就是两年半时间。要知道相比江核，雨核的改造难度也很大，尤其是西善桥、贾西等地区，西善桥至今还保持着5、60年代城郊结合部的面貌，而作为雨核发源地的贾西，在中海、龙湖初进入的时候还是城中村的面貌，如今取得这样改变实属不易！
01.
蛰伏半年
地价贵了，万科、建发还是跟进
北哥如果没有记错的话，自年下半年开始雨核是比较沉寂的，去年第二次集中土拍雨花数字大道东段有一幅地块流拍，此后半年雨花不在出地，曾经的出地大户，变得无地可拍！很长一段时间内雨核可售的新房项目只有华润云上润府一家。
如今看来，雨核是在赶建设进度，打算用现实成果打动房企进场，今年3月份开始，雨核开始疯狂卖地，万科、建发先后于3月、5月先后进场，万科G05楼面地价达到元/㎡，比两年前的金基嘉玥高出5元/㎡，建发雨核G14楼面地价更是达到元/㎡,堪称今年上半年的雨核地王！
看来并非雨核没有价值，而是进入时机的问题！如今华润置地中心基本成型，雨核CBD初具规模，房价体系有了相对稳固的基础。
万科G05项目上周末公开了，确定案名为万科朗拾雨核，与城南小行的万科朗拾同名！很多人可能觉得奇怪，两个项目用一个案名，其实这是万科的常规操作，比如以前南站的都会系、后来的光年系，都是产品系列推出，如今万科两个项目都叫朗拾，其实是雨核项目在蹭小行项目的流量。
一来是因为拾系兴起于苏州、宁波，而后来到南京，主打中产改善人群，都叫朗拾比较好辨认；二来，雨核与小行项目本身也太过相似，基本上是复制品；三来，两个项目本身距离比较近，听说直线2公里，雨花机场二通道开通后，开车5分钟就能往返。
如果说小行朗拾距离河西大街近，主要吸引的是河西外溢购房群体，那么雨核朗拾主要就是针对软件谷的首置和改善人群。有一说一，相对于小行朗拾的铁路+高架的项目周边环境，雨核朗拾周边就要“干净整洁”一些。
小行万科朗拾周边环境
雨核万科朗拾周边环境
项目位于数字大道以南（临街），西至守正路，东至知书路，北面为正在建设的雨花台龙翔初级中学。地块形态比较方正，与绕城路直线距离在米左右，与宁芜铁路直线距离在米左右。
万科朗拾雨核区位图
万科朗拾雨核东南侧，一街之隔是华润置地中心。
万科朗拾雨核与周边地标关系图
说下项目的位置优劣势！
优势：地处雨核CBD辐射区，未来步行可享受华润万象商业与MIX商业街配套，同时项目处于数字大道以北，这片区域属于全新开辟的雨核中央居住区，区域界面整洁一些，改善氛围比较纯粹！不像数字大道以南的贾西地区有着大片的拆迁安置房。
万科朗拾雨核周边配套主要以学校为主，项目东侧米是中华中学（雨花校区）；北侧为正在建设的龙翔初级中学，项目西北侧空地是一片小学+幼儿园规划用地，项目东侧未来将新建一座6.6万㎡的社区中心。
劣势：但由于万科朗拾雨核项目临街，紧邻数字大道，未来路段车流量大了以后，可能会有噪音影响。项目未来自驾出行较为方便，但地铁出行恐为不便，步行前往最近的S3号线贾西站大概在1公里左右，需要电动车或共享单车短途接驳！
02.
复制小行项目，但也不是完全复制
相比而言呈现4点不同
3月中旬拿地，7月初公开售楼处，放风7月底就将首开，万科朗拾雨核也算是不折不扣的高周转项目！今天北哥还看到一家媒体文章调侃朗拾雨核是老牌房企的特种兵式卖房，想来这番形容也是十分形象的。
万科朗拾雨核基本上是万科朗拾小行的复制品，不夸张的说建筑用材、园林设计手法、社区风格营造都是一模一样的。
建筑用材方面，万科朗拾雨核采用的是采用铝板一体板+玻璃材质，一梯两户设计，每层4户，配备连廊，整体外立面颜色呈银灰色。
万科朗拾雨核沙盘实景图
园林设计方面，朗拾雨核与朗拾小行的相似度几乎达到%，甚至连小区大门、景观节点名称都完全相同，比如朗拾小行项目一直卖力宣传的大门“二进制宝门廊”、落客庭院、水谢林间、精心庭院，在朗拾雨核项目全部得到了传承。
万科朗拾雨核售楼处实拍
社区风格方面，朗拾雨核同样采用的是酒店度假风，且社区内同样不设会所。
户型方面，两个项目都是99-㎡的面积跨度，面向首置，改善人群。
虽然朗拾雨核项目与朗拾小行项目有很多相似之处，但据北哥细致观察，朗拾雨核也有与前作的4个不同之处。
第一，社区主入口，示范区实景呈现！
在之前的朗拾小行实探文章中，北哥曾说朗拾小行是高周转项目，赶工迹象明显，售楼处示范区用的都是一期的（万科朗拾二期值得买吗？“这四点”你必须知道！），但朗拾雨核项目不同，虽然也很赶，但做到了示范区实景呈现，特别是二进制宝门廊主入口，朗拾雨核也是实景呈现。
这是社区主入口的二进制宝门廊车行入口。据说门高约6.6米。
朗拾雨核项目人行主入口前的洄游车行落客区域。
二进式宝门廊业主步行归家门厅，门厅内部挑高8米，地面采用安仕达酒店风格的黑白交错风格，与朗拾小行项目以白色为基调的艺术风格形成了比较鲜明的对比。
第二：朗拾雨核小区规模更大
朗拾小行项目总建面积8.85万方，规划建设5栋20-26F高层住宅，总户数户，而朗拾雨核项目总建筑面积达到13.万方，规划建设8栋21F-32F的高层住宅，总户数达到户，这样算来后者要比前者社区规模大出近1/3。
朗拾雨核项目沙盘
不过项目规模大小并不决定品质高低，一般来说精致私密的小规模项目更高端一些，由于人群层次相对统一，更容易赢得高端客群青睐，反之大社区，居住人员多，人群层次相对复杂，如何选择还得根据预算和个人喜好。
第三：产品上比例，朗拾雨核99㎡小户型数量比例更大一些。
根据置业顾问介绍，朗拾雨核项目对比小行项目，确实要更偏刚需一些，这也是经过缜密的市场调研之后的结果，小行项目购买人群基本是河西大街沿线、金融城区域的首置改善或者置换人群，购买力相对强劲一些，而雨核项目主要针对软件谷和城南置换人群，购买力相对偏弱，所以项目增加了99㎡入门级小户型的产品比例，做到了8栋楼中间户全部是99㎡小户型，
总价门槛上，朗拾雨核项目要更低一些。
万科朗拾雨核户型分布
万科朗拾小行户型分布
第四：去掉了㎡户型，增加了㎡户型；㎡户型三房改四房
两个项目相同的面积段基础上，朗拾雨核去掉了小行项目㎡户型，增加了㎡三房户型，并㎡三房户型全部被安排在了边户位置。
朗拾小行项目中的㎡3房户型在朗拾雨核项目中被改造为4房，根据置业顾问介绍，这也是考虑到城南地缘客对于户型功能性的需要。
03.
预计7月底首开4栋楼
放风价格元/㎡，不卖包
目前朗拾雨核项目首开时间与价格基本上定下来了，预计7月底首开4栋楼，分别是位临数字大道第一排的4号（28F）、8号（27F）和第三排的2号、6号（32F）楼，99、、㎡户型皆会推出，首开99㎡比重最大，㎡比重次之，㎡数量最少。
值得一提的是，近两年多以来，雨核均没有㎡以下小户型产品上市，在售的云上润府起步户型是㎡、两年前的金基嘉玥起步户型是㎡，此次万科朗拾雨核以99㎡户型冲击区域市场，效果如何还有待市场检验。
价格方面万科朗拾雨核放风元/㎡（不卖包），实际上与云上润府加包价格相当（云上润府元/㎡+0元/㎡升级包）。
99㎡户型3房2厅2卫布局，南向做到了3开间朝南，南向面宽达到9.6米，南向配备了双阳台，联通次卧与客厅，面宽在6.2米，进深1.6米，主卧套房式设计。
说实话，这套户型布局与万科都荟启境二期㎡户型布局非常像，也几乎继承了后者所有优缺点。
为了增加视觉通透感，南向书房隔墙做成了玻璃，实际上交付时，这堵墙是实墙。
面宽6.2米的双阳台，南向采用全落地窗，这个比都荟启境做得好一些，改善感更强。
同时客厅背景墙岩板交付，层高做到了3米，这些方面都比都荟启境有了不少升级。
但北向房间无飘窗的缺点仍然存在。
主卧南向飘窗终于不再是都荟启境那种老式凸窗，而是几乎与面宽同等的宽飘窗。
上次在都荟启境实探稿中，北哥就说过，万科这款户型的通病在于厨房面积小，放上大冰箱，厨房空间只能容纳一人操作，万科朗拾雨核显然发现了这个问题，所以在入门处的玄关柜处，特别打造了一面S墙，用以放置冰箱，厨房里就不放冰箱了，空间显得大一点，所谓S墙就是在承重结构中做一个“凹”型结构，用来放冰箱。但这种做法也有弊端，我们后面说。
㎡户型3房2厅2卫布局，其实设计与朗拾小行项目的㎡户型几乎相同，不同之处在于这款户型采用的是南向双阳台，而㎡户型是单阳台。
该户型南向三开间设计，南向拥有面宽5米的小横厅。
南向双阳台面宽达到11.1米，面宽同样达到1.6米
北向房间同样没有设置飘窗。
主卧套房式设计，配备衣柜与主人卫
该户型的一大缺点在于餐厅面积不够规整，实际上只能算是一个岛台的面积。
还有一个缺憾在于入户玄关柜，因为99㎡户型做了S墙，影响了㎡户型的结构，导致该户型的玄关柜较短。
㎡户型的设计，朗拾雨核项目与小行项目不同，这次做成了4房2厅2卫格局，其实就是将原本南向横厅加了一道隔墙，做成了常规客厅和一个南向次卧。
朗拾雨核项目㎡户型做的是交付标准样板间，户型南向面宽达到12.7米。阳台面宽达到6.4米。
客厅面宽在3.7米，比较中规中矩！
主卧采用L型衣帽间，主卧开间达到3.5米，个人觉得主卧衣柜设计有点影响动线，这个见仁见智。
比较赞的是该户型北向设计了飘窗，这是其他两款户型没有的。
厨房L型设计配备了隐形门和岛台，空间还是可以的，但冰箱位置设置在了厨房之外，个人觉得动线不够舒适。
朗拾雨核项目装标，北哥也第一时间拿到手了。
入户：钢木定制门，华为智能门锁
三大件：大金中央空调、朗思威或意艾浦新风、博世或威能或菲斯曼地暖。
厨房：方太油烟机、洗碗机、灶具、蒸烤一体机；科勒水槽、龙头；斯麦格垃圾处理器
卫浴：主卫选用杜拉维特或同档次品牌台盆、智能座便器，松下暖风机，摩恩或吉博力或同档次品牌地漏，汉斯格雅或同档次品牌花洒、台盆龙头等，镜柜配备美妆冰箱。次卫配备杜拉维特或同档次品牌普通座便器、摩恩或同档次品牌毛巾架。
各项配套
交通：距离S3号线贾西站1公里左右，周边有数字大道、绕城高速、雨航大道（原机场二通道）（在建）、凤台南路等城市干道
商业：华润万象综合体一街之隔，3公里范围内有世茂52+、龙湖天街、雨花客厅、宜悦城、楚翘城
教育：东邻中华中学（雨花校区）已开学，北至龙翔初中，周边在建1所幼儿园，规划1所幼儿园、1所小学
医疗：1公里内：医院省妇幼保健院（在建）计划年上半年开业；3公里内：医院（西善桥分院）、医院（三甲）、医院河西分院（三甲）。
各项指标来看，万科朗拾雨核项目优劣势明显
优势：位居雨核中心，与华润置地中心一街之隔；项目小户型数量较多，比小行项目总价门槛要低一些，距离中华中学较近，片区内都是中华中学教育集团，万科朗拾雨核大概率是准学区房。
劣势：项目距离数字大道很近，难免后期噪音影响；项目距离S3贾西站较远，乘坐地铁有所不便；总价万起步，属于中端改善项目，且社区规模超13万，社区内却没有建设会所，有点掉档！
总结一下，朗拾雨核与朗拾小行，哪个项目更值得买？
第一，得看预算！朗拾小行均价元/㎡，比朗拾雨核项目贵0元/㎡，最小的99㎡户型总价也相差将近20万，正所谓买房丰俭由人，得看口袋里有多少钱！
第二，得看地段！朗拾小行最大优势在于靠近河西近，徒步基本就能享受河西大街龙湖天街等商业配套，属于距离市中心更近的项目，且一街之隔朗拾小行与河西项目有超00元/㎡的价差，而朗拾雨核毕竟位于雨花台区腹地，且价格上与周边在售项目相当，价格优势不明显。
第三，项目档次！朗拾小行项目档次上高端一些，一来二期项目建面8.8万方，规模较小，总户数少，客群更纯粹，二来朗拾小行注重改善，㎡户型做的是三房，更接近大平层居住感，而朗拾雨核总建面超13万方，总户数近户，居住人群较多，客群层次相对复杂；且在户型设计上，朗拾雨核更注重产品实用性，㎡户型做成了4房，虽然房间多了，但是改善的感觉降低了！
北哥认为，到底选择哪个项目，还得按照自己的实际预算和居住需求来考量！
如果您关于近期南京楼市，有全新看法和观点，欢迎和北哥一起讨论！
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经历，元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
年买入人生第一套房，4年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。