作者:90度地产
近日北京多个限竞房项目示范区开放久违的热闹场面再次出现人山人海的视频画面在朋友圈不断刷屏。不少粉丝在90度后台留言发出疑问北京楼市是不是火起来了
为解答粉丝困惑90度立刻着手做了北京楼市调查。结果显示楼市成交量自3月份以来持续走低而且北京链家的二手房待售库存创下近一年的新高购房者的决策周期进一步延长。
尽管有些限竞房项目看起来很热但火不火最终要看开盘的成交量。90度获取的信息是个别去年下半年入市的限竞房项目在经历了开年一轮小阳春后现在成交又淡下去了。
开发商限竞房从“肉搏战”到“品质战”
“繁忙的一天中又老了一岁新的年华期待看到更好的自己。”某知名房企营销负责人柳总在朋友圈写下这段话时间已接近半夜11点。
这几天柳总异常忙碌她手里有两个限竞房项目即将入市示范区亮相决定了外界对项目的第一印象她尤为重视。
像柳总这样的开发商还有很多他们对限竞房项目的打造越来越用心和精细并且重视市场营销。据地产营销人出品人韩乐总结今年限竞房产品的进步显著比如户型面积不变但空间感觉更大了。
开发商的这种变化是市场倒逼的结果作为北京新房市场的主力限竞房在去年经历了激烈的竞争多数限竞房项目都出现滞销的局面。
提起去年经历某限竞房营销总监魏总至今还比较感慨“干了大半年时间说实话操盘限竞房挺累主要是累心。”刚开始的时候开发商对限竞房信心十足认为价格便宜已是最大优势很多开发商直接套用以前户型找个临时售楼处开始买房结果让人大跌眼镜购房者对此不买单。
“狼多肉少原来的营销套路全都失灵大家最后陷入‘肉搏战’。”魏总表示限竞房有价格天花板做商品房的套路是释放一个涨价信号购房者一般会买单但这招对限竞房没用。
去年入市的有些项目成交也开始下降了。据某项目营销负责人介绍其负责的一个项目今年3月成交了套每周成交30多套成为亦庄区域目前成交最好的项目不过4月份该项目成交降到86套。“开年之后市场经历了一轮小阳春现在又淡下去了。”
不少品牌房企营销负责人告诉90度上半年政策没有压制开发商在做促销比如打折或送礼物购房者陆续出来一波但下半年面临的压力还是很大有一些新的限竞房要入市。
中介成交量和客户购买欲略有降低
“您好您刚才打过电话是吗”晚九点半石景山区某二手房中介小晴正在给一个意向客户回电。
当电话那边回复说已经找了其他销售时小晴马上表示自己最了解片区情况……不过没等小晴说完对方已挂断电话。对于漏掉的这个电话小晴懊悔不已。
最近成交量下降小晴对每一个客户都格外用心。小晴说今年3月市场成交比较火爆他们公司在北京一天最多成交多套但最近这一数字由平常的套下降到套左右。
朝阳区某二手房中介阿德也表示优质房源前段时间卖的差不多了现在都是客户特别看好的房子或者房子比较优质才会很快成交其他成交都挺慢。
“二手房成交量和客户购买欲望比之前略有降低。”这是通州某中介小孙的感受。
小孙以京贸国际城东区为例该项目一居室总价万元业主诚心卖房有议价空间不过小孙说议价幅度不大最多两万元同类型房源上月中旬成交总价是万元。
据云房数据研究中心统计年4月北京市二手房成交套环比3月下降34.5%二手住宅均价元/㎡环比下跌0.23个百分点。
而二手房成交量下降还导致了待售库存增加。据贝壳研究院高级市场分析师钟涛透露北京链家系统里的库存显示目前北京待售库存较去年同期有明显增长为近一年的最大值。
钟涛分析认为需求体量不大对库存的消耗力度小这是库存增加的重要原因另一方面受到高首付和成交周期较长的制约目前市场上的大部分换房客群采取“先卖后买”策略即会选择先挂牌使得数据上看起来库存房源明显增加。
众所周知北京市场偏改善大部分购房者需要卖掉手里的二手房才能购买新房因此二手房成交走低在一定程度上会影响新房成交。来自地产营销人的数据显示年4月份北京市商品房成交套环比上月下降9%。
“到访量一般一天大约三五组客户周末一天能达到20多组。”来自西四环的某新房销售小木表示项目蓄客20多天他手里只有7、8个客户但5月底项目就要开盘了成交如何小木心里也没底项目已经引进了渠道但效果还不明显。
购房者决策周期变得更长
苏菲最近的心情既有点担心又有点佛系。
担心是因为她看了半年多的房子终于看上了一个叫中海望京府的项目无论位置还是户型都不错苏菲已经验资排卡但项目只有多套房排卡人数已经超过她担心自己买不上。
佛系是因为苏菲觉得现在市场不好因此并不着急这是苏菲的首套房她觉得可以慢慢看。她浏览链家的历史成交发现万以上房源的成交量一直不高且出现了下降趋势。
小阳最近很兴奋“我最近发现原来差价1多万的房子现在差价只剩下万了。”
小阳住在海淀区紫竹桥附近想把家里的大三居换成大四居。从2月份到现在小阳一直密切