杂物乱堆、汽车乱停……垡头西里三区7号楼楼下，居民老姜看着自己的家园，有点儿无奈。大约三年前，这个老旧小区曾进行了外立面粉刷等一系列整改，可三年过去，居民老小区变新模样的期望落了空，“老模样又回来了。”在进行完粉刷外墙等简单硬件改造后，小区的管理没有跟上，尤其缺乏规范化的现代物业服务。像垡头西里这样的老旧小区，京城还有不少，这也影响着居民的生活体验。垡头西里：外立面漂亮了杂乱依旧垡头西里地处东四环外，京哈高速南侧，往西不远，就是热闹的欢乐谷。和欢乐谷周边的崭新小区不同，垡头西里是一大片老旧小区，几栋最老的筒子楼，历史甚至可以追溯到上世纪50年代。从小区西侧敞开的大门进入，没有任何阻拦，机动车畅行无阻。不过也正因此，小区里有点儿空闲的地方，几乎都停满了车。和很多老旧小区一样，垡头西里居民楼的外立面统一新刷成了红灰两色。老姜在这里住了几十年，早就盼着改造到来，但改造结束后，他发现事情并没有朝自己预想的方向发展。小区里还竖着一块改造之后留下的街巷环境整治提升公示牌，牌子上提到了“八无”、“两规范”、“一创建”等诸多要求。然而实际情况显示，垡头西里离标准还很远——居民楼一楼阳台私自扩大、往外延伸、堆放物品的情况并不鲜见，显然达不到“无私搭乱建”、“无堆物堆料”的要求。老姜说，小区改造后，虽然外立面比以前漂亮了，但楼道里乱放电动自行车、贴小广告等现象还是屡禁不止。当初漂亮的公示牌，如今也与杂乱的墙壁融为一体。最近两年，不断有垡头西里的居民向各级主管部门反映小区的杂乱情况，申请更彻底的改造。记者从“北京”的回复看到，垡头西里几栋最老旧的筒子楼，产权单位分属朝阳区房管局劲松房管所、北京焦化厂、首钢铁合金厂、化工二厂。除劲松房管所、化工二厂外，焦化厂、铁合金厂已停产。这几栋老楼的几次加固、更换水电线路的申请，也均因为产权单位无法承担资金而未能实施。此外，垡头街道还曾多次尝试引入第三方对西里筒子楼进行腾退安置工作，但由于工程资金量大、居民户数多，导致一直未能实施。小区环境整体提升的几次努力都没有结果，停车也一样。今年7月，微博上曾流传着一段很火的“硬怼”逆行车视频，事发地点就是垡头西里三区。视频中，拍摄者驾驶汽车与对面逆行的车辆在垡头西里单行线上遭遇，拍摄者寸步不让，逼着逆行车辆倒车驶离现场。“嗨，这种事，经常发生。停车问题管了几次，也没个结果，现在还是那样。”看着视频，老姜无奈地笑了，为了规范停车，小区内部分道路现在是单行线、单侧停车，但还是有人不自觉，乱停乱放，私设地锁，“我是希望收点钱，能封闭管理，有固定车位。”富国里：小区封闭了车位还在抢老姜盼着的封闭管理，在西城区的富国里小区实现了，但类似的停车难题却依然存在。相对于垡头西里，年建成的富国里要年轻很多，该小区居民主要是回迁户。今年8月份，富国里小区开始对环境进行提升改造，所有一层住户的外墙重新粉刷，花坛的外包砖也换了新的，但花坛里的绿植是杂乱的。“一楼外立面是漂亮些了，可草还是乱，车还是多啊。”于大妈说，即便是白天，小区里能停车的地方也停满了车。年1月，记者曾报道过富国里小区停车改造，拆除地锁、施画车位、封闭管理，一系列举措曾得到居民的赞许，那也是小区自入住以来第一次停车改造。时隔3年多时间，记者回访富国里小区看到，封闭管理依旧，但小区已经车满为患。入口处的保安透露，小区没有固定车位，无论是拿着长租车证的居民，还是临时停车的外来人员，都得“抢车位”。抢不到的，只能停小区外面：“一到晚上，能停车的地方，就都停上了。以前各家用地锁占着，后来不让弄了，那就抢呗，有空地儿就钻。”小区物业李经理介绍，富国里一共只有约个车位，机动车大约有多辆，车位不足是现实问题。此前小区道路翻新，还没来得及重新施画车位，着急的车主们就把位置占满，导致没法再画车位。“小区有一些老问题一直没有解决，而且这里租房的住户比较多，流动人口多，也比较难管理。”与此同时，李经理还提到收缴物业费难度大是小区长期存在的问题。而实际上，大多数居民因是回迁户，每年物业费只有多块钱。寻症结硬件提升了物业没跟上老旧小区居民生活体验差，与缺乏现代物业服务有直接关系。富国里小区回迁居民每月多块钱的杂费，只够楼门灯照明、卫生清扫等一小部分费用，即便如此，居民缴费也不积极。有居民甚至说：“我都丢过五辆自行车了，我才不缴呢。”垡头西里小区外墙上，有一些“服务维修”的广告，居民说，那些都是私营性质的有偿服务。老姜说，为了省钱，自己已经练就了换灯泡、换水龙头的技能。在个别楼门前，还能看到物业服务公司张贴的通知，通知显示，该公司自今年8月起接管几栋产权属于原北京玻璃厂的居民楼。记者致电该物业服务公司服务热线后得知，原北京玻璃厂所属的居民楼在垡头西里分布相当分散，而这是小区的普遍现象。垡头西里居委会工作人员表示，由于产权分散，所以小区没有统一的物业。是不是老旧小区就与完善的物业服务绝缘？事实并非如此。垡头西里隔壁的垡头三区南院同样产权分散，六栋楼里有焦化厂、铁合金厂等五家产权单位。但年，南院小区就引入了准物业管理。南院小区的准物业管理，从一栋楼楼长自管进化而来，从一栋楼推广到了整个小区，成立了小区管委会。现在，据最新消息，垡头三区南院的准物业已经开始向专业物业升级。物业管理专家路军港表示，像垡头西里这样缺乏物业管理的老旧小区，产权分散并不是难题，最难的是居民思维的转变：“老旧小区有一个现象，就是乱到一定程度，就有人受不了，站出来搞自管。但自管这种模式很难持续，这几乎是一种纯义务劳动，必须引入物业。但引入物业，就会遇到一个收费的问题，老旧小区的居民愿不愿意交物业费？”路军港坦言，很多老旧小区的居民，几十年生活习惯里面，没有物业费缴费意识，因此收费工作十分困难。物业公司从业者都知道老旧小区物业费不好收，可物业费收不上来，就无法对小区环境进行改善：“物业公司是个企业，不是公益机构，亏本的买卖没人做啊。如果这个小区，对物业公司来说，又不挣钱，又不能通过改善小区环境来树立品牌，那它们就没有理由接这个小区。”路军港提到，通州区有一个小区，曾经物业费收缴率只有30%，10年时间换了5家物业公司。新的物业公司，不同于以往包干制服务模式，而采用公开透明的酬金制，“就是把物业费的项目全部公开，交的钱花在了哪些地方，业主看得清清楚楚。如果谁不交钱，那就占用了交钱业主的权益，形成了业主间的相互监督。”现在，该小区的物业费收缴率已经达到%。老旧小区引入物业，并不是不可能，路军港认为：“首先，居民提升缴费意识，其次，物业公司公开透明。做好了这两条，像产权分散之类的问题，都不是老旧小区引进现代物业服务的障碍。”
