长镜头
1
疫情的冲击还未过去，北京城市民宿行业又迎来“最严监管”。
为贯彻落实“房住不炒”“租购并举”等住房政策，防止利用居住小区房屋经营短租带来的治安、扰民等问题，年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市互联网信息办公室、北京市文化和旅游局正式印发《关于规范管理短租住房的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确了，本市短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。允许经营短租房的区域，小区业主将住宅对外短租经营的，应符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。
实际上，从8月10日北京市住建委发布《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》开始，不少城市民宿从业者就开始感受到在政策的作用下，监管的力度加大了，对合法性的要求也提升了，如派出所对于房屋登记和房客资料的上传要求更严格了。
城市民宿本质是“日租房”“钟点房”等短租住房。《通知》发布后，北京城市民宿的市场结构正在发生变化。有民宿从业者介绍，自疫情来袭，北京大量城市民宿同行由于撑不住房租和运营费用的压力已是穷途末路，而《通知》成为压垮他们的最后一根稻草。也有不少城市民宿从业者不愿放弃，将短租改为长租，或从城区转移至城郊乡村。
有从业人士表示，如果按照目前公布的监管方式与力度，几乎没有一家个人创业型的城市民宿品牌能够通过监管要求，北京的城市民宿或将面临“团灭”。
更多业内人士认为，《通知》从源头上解决了短租住房带来的矛盾和问题，对于维护租赁市场秩序和首都社会安定和谐意义重大。短期来看，新规落地不可避免对民宿行业和平台造成一定冲击，会有部分经营者因此退出市场，北京城市民宿将会迎来一次彻底的洗牌，但这同样也是行业向精细化运营转型的绝佳机会，合规化推动行业提质升级，长期来看有利于行业健康发展。新规的颁布势必带来市场震动，甚至“阵痛”，而走向规范的阵痛是行业发展的必经之路。
对于北京城市民宿从业者而言，在新规落地后，是“毁灭”还是“重生”，成为他们必须面对的问题。
显微镜
2
已经把家具挂上闲鱼
讲述人：北京民宿经营者晶晶
就在这周，我把在朝阳区和东城区一共4套民宿都退了。
之所以退，主要是为了避免新规定的影响。《通知》里提到“符合小区管理规约或业主大会决定，没有管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意”这个条款几乎等同于对我们这些民宿二房东说“不”。
比如我不能每时每刻都盯着入住客人，若发生扰民的情况我也控制不了。拿我经营的朝阳区民宿来说，这两套房在一个老小区内，证件齐全，而且年底才花了40万元新翻修过。但周围邻居大多是老人，他们睡觉轻，看到陌生人也紧张，有时客人夜里来得晚了或开关门声音大了，他们第二天就会找我抱怨。其实，客人入住前，我都会提醒客人的，但一些人就是粗心大意，真没办法！
对小区公共区域的环境，我是十分爱护的，连这层楼梯和走廊的墙都是我掏钱粉刷的。可是，有一回一个客人居然在电梯内吸烟，还和同乘电梯的一位阿姨吵了起来。那时我正在幼儿园接孩子，突然接到楼长的电话，他在电话里狠狠数落了我一顿。挂了电话，我赶紧让我妈把孩子带回家，买了小礼物焦头烂额地赶过来，找那位阿姨赔礼道歉。阿姨一见我，就冲我嚷嚷，还说希望我的生意赶紧黄了，让她过几天安静日子……窝着一肚子火，我敲开客人的门，语气很严厉，让他注意自己的行为。结果他直翻白眼，还说要给差评，没等我说完就把门撞上了。我这气啊，我招谁惹谁了？还好他只住一晚就走了。
所以说，除非整栋楼都是自己的，否则其他业主很难同意。对他们又没好处，都巴不得我关门呢！
我东城区那两套民宿虽没开在住宅区里，但按照新规来看，位置在首都功能核心区，证件也还没来得及办全，不合法。从多个方面考虑，风险都比较大。而且疫情也不知道啥时候才能完全结束，退订时有发生，我大半年入不敷出，心太累，已经把家具挂上闲鱼，彻底退出。
我们有了更好的发展空间
讲述人：北京路客互联网科技有限公司副总裁邱健
自创立以来，路客已成功在全球超过65个城市提供逾套路客房源，坚持为每一位城市旅行者打造旅途中的家，传递“与当地人交朋友，像当地人一样生活”的独特旅宿方式，重新定义旅宿的意义，致力于成为下一代个性化住宿集团。
针对《通知》里提到城市民宿管理混乱的问题，路客一直推动加速民宿专业化、标准化管理运营。路客有全职管家、保洁，还拥有设计师、摄影师、工程快改等团队，已经搭建起民宿从签约、设计改造、线上和线下运营管理的全服务链条。
路客的每一个举措和改进都会从客人和房东的角度出发。比如，从预订成功开始，就会有专属房东管家为客人提供一对一的服务，包括主动与客人联系，提供入住帮助。客人从前往房源到入住和离开，我们都提供追踪式的服务。
我们一直持续加大技术的研发和投入，通过这些努力来保障入住用户的安全。如路客民宿目前已经全面实现智能门锁覆盖，包括智能门锁等在内的安保系统，实现用户身份智能识别、动态密码锁门等功能，同时联合社区管理和公安系统，满足用户全方位的安全保障需求，推动城市和社区的安全管理规范化。我们将主动与社区和公安局合作解决治安需求，在为消费者创造更好的住宿产品之余，也能更好地促进社会和谐。
我们认为，《关于规范管理短租住房的通知》的印发有利于规范整个民宿行业，解决的不仅是本地居民的问题，更为民宿经营者和平台提供了更好的发展空间。
律师观点
3
民宿经营须注意的法律问题
讲述人：北京国旺律师事务所执行主任
张雷
目前市场上的大多数民宿经营者长期处于灰色地带，没有营业执照、消防许可、特种行业许可、卫生许可等住宿业必备证照，导致民宿在消防、治安等方面都存在着严重的隐患和漏洞，在民宿了中出现了吸毒、卖淫甚至杀人等案件。
民宿涉及以下法律问题：
1.物权法
《民法典》物权法编规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。经营城市民宿行业，往来客人繁杂，影响周围邻居的生活，邻居应当为利害关系人。因此应当征得周围邻居的同意。
2.合同法：
有的学者认为民宿性质为短期租赁合同。因为当前缺乏关于民宿的经营管理规范，而短租行为不同于旅馆业，不用注册和备案，且短租合同行为也不需要签订书面合同，法律关系形成较为简单，所以许多学者认为民宿行业可以定性为短租合同。
3.治安管理办法、刑法：
根据《旅馆业治安管理办法》的规定，开办旅馆，房屋建筑、消防设备、出入口和通道要符合消防法的有关规定，具备必要的防盗安全设施；开办旅馆，应经主管部门审查批准，经属地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，符合安全管理制度，接待旅客住宿时必须登记。
在一些地方，公安机关对于违规民宿经营者会采取发现第一次警告、第二次行政拘留、第三次按照非法经营罪进行立案侦查的情况。
对民宿经营者的提示：
全国城市民宿经营者要及时